Dags för ännu en läsarfråga! Denna gång om att köpa ett hus. Frågeställaren har inte riktigt råd med kontantinsatsen men bor samtidigt idag i en dyr hyresrätt. Är det i det läget värt att försöka låna till kontantinsatsen?

Jag och min sambo bor i en hyresrätt med våra 2 små barn. Vår hyra är 14000 kronor per månad. Vi vill gärna köpa ett hus för ungefär 3 miljoner. Eftersom kontantinsatsen måste vara 15 procent behöver vi totalt lägga 450 000. Vi har 250 000 nu så det fattas 200 000. Vi har funderat på om vi skulle kunna låna till kontantinsatsen (alltså som ett privatlån). Vi är medvetna om att dessa lån medför högre räntor osv, men har ändå börjat fundera fundera på detta eftersom vår hyra är så pass hög och det är ju i princip pengar vi bara ”slänger bort” varje månad. Om vi skulle köpa ett hus så ”betalar vi ju ändå till oss själva”.

Vi funderar nu på om det kanske inte skulle bli så mycket dyrare i slutändan om vi lånade lite till en kontantinsats och köpte en bostad, jämfört med om vi fortsätter bo som vi gör nu i en dyr hyresrätt.
Vi har löner på 40000 och 37000 innan skatt.
Vi är medvetna om att låna till kontantinsats ej är något man brukar rekommendera, men om det på sikt blir dyrare att bo i hyresrätt så kanske det inte skulle vara så dumt ändå?
//M

Hej M och stort tack för din kloka fråga!

Det finns flera aspekter att överväga här, som vi går igenom var och en för sig.

Hur mycket tycker banken det är rimligt att låna?

Ni har tillsammans 77 000 kronor i lön före skatt. Om man lånar över 4,5 gånger sin totala årsinkomst anses man högt belånad och behöver amortera ytterligare. Ni vill köpa ett hus för runt 3 miljoner och ni hamnar då på en belåning på drygt 3 gånger er gemensamma årsinkomst. Ur detta perspektiv är det alltså ett rimligt val att titta på ett hus i den prisklassen.

Vad är egentligen kostnaden för att äga huset?

Den mer intressanta frågan är vad huset egentligen kostar er varje månad. Du nämner att ni vid ett husköp i högre utsträckning ”betalar till er själva” varje månad. Det som menas med det är alltså att själva amorteringen på lånet ju egentligen inte är en kostnad ut ett slags sparande. Dock ska ju den utgiften ändå betalas varje månad, så den påverkar den löpande ekonomin negativt.

Det man ofta missar att räkna med vid ett husköp är kostnaderna för underhåll av huset. Hur stor underhållskostnaden är varierar kraftigt beroende på hur gammalt huset är och dessutom från år till år. Man brukar ibland förenklat säga att kostnaden för detta i snitt är minst 1% av husets värde per år. Detta kommer inte exakt stämma i ert fall men vi använder det här för att kunna räkna på ett exempel.

Om vi antar att ni köper ett hus för 3 miljoner kronor så kommer era kostnader grovt se ut så här:

Kostnadspost	Kostnad
Bolån, 2 550 000 kr	8500 kr/mån (4% ränta)
Topplån (privatlån), 200 000 kr	1166 kr/mån (7% ränta)
Underhåll (1% av husets värde per år)	2500 kr/mån
Amortering (2%)	4583 kr/mån
TOTALT	16 749 kr/mån (utan amortering: 12 166 kr(mån)

Utöver de här kostnader tillkommer troligen en något dyrare hemförsäkring samt högre kostnader för el och uppvärmning jämfört med er hyresrätt. Det tillkommer även en årlig fastighetsavgift. Ni kan googla ungefärliga kostnader för uppvärmning för den storlek och typ av hus ni önskar köpa och jämföra med era kostnader idag.

Vi kan här se att beloppet ni betalar ”till er själva” alltså är amorteringen på 4583 kronor, men att den löpande utgiften varje månad alltså kommer att vara högre än er månadskostnad idag. Den faktiska kostnaden exklusive amortering när vi lägger till kostnad för uppvärmning etc blir ungefär motsvarande den för er hyresrätt.

Om vi bortser från den potentiella värdeökningen på huset över lång tid är det alltså rent ekonomiskt ingen tydlig vinst med att köpa huset! Det finns många myter och felaktiga idéer kring hus som säkra och goda investeringar, om ni är nyfikna kan ni läsa lite mer om detta här.

Låna till del av kontantinsatsen?

Innan ni lånar till en del av kontantinsatsen bör ni prata med banken som ska ge er bolånet. Dels kanske de kan hjälpa till med privatlånet men det kan också vara så att privatlånet i sig försämrar era möjligheter att ta själva bolånet, så det vill ni undersöka med dem.

Precis som du är inne på är det inte rekommenderat att belåna sig så högt för en bostad, och det är främst för er egen skull. Här är två anledningar till varför man typiskt avråder från detta:

1. Ni behöver ta hänsyn till att klara era räntekostnader även om räntan går upp rejält. Ju högre lån, desto tuffare blir detta.
2. Om bostadsmarknaden faller och ni behöver sälja kommer ni vara ”under isen”, alltså ha kvar en skuld efter att bostaden är såld. Det är en rejält tuff situation att vara i. Ni kan behöva sälja av olika anledningar. Någon av er blir kanske sjuk, förlorar jobbet eller så separerar ni oväntat. Sannolikheten att separera är ju runt 50% och även om ni inte ska nedslås av det så bör ni anpassa er ekonomi så att ni inte hamnar i en riktigt dålig sits om det händer.

Utöver detta låter det som att ni inte kommer ha någon buffert kvar när ni använder hela ert sparkapital till kontaktinsatsen. Att ha en lite större buffert blir extra viktigt just vid husköp eftersom oväntade kostnader naturligt dyker upp då, exempelvis i form av nödvändiga åtgärder som att laga något som gått sönder.

Viktigt: Hur mycket kan ni spara varje månad?

Den viktigaste frågan som vi saknar information om är hur mycket pengar ni har kvar varje månad efter era utgifter, alltså hur mycket ni har möjlighet att spara!

Om ni tillsammans kan spara exempelvis 7-10 000 kronor (efter amortering på lånen och kostnaderna i tabellen ovan!), då kommer ni snabbt att kunna amortera ned privatlånet, bygga en liten buffert och har också utrymme för att hantera höjda räntor. Då kan lånet vara en okej lösning, trots varningarna ovan.

Men då kan ni å andra sidan ganska snabbt redan idag spara ihop pengarna ni saknar till kontantinsatsen relativt snabbt vilket är en tryggare och bättre lösning.

Om ni efter amortering och de andra kostnaderna ovan däremot bara kan spara någon enstaka tusenlapp, då är marginalerna i er ekonomi alldeles för tunna och då blir privatlånet och den höga belåningsgraden en dålig idé. Särskilt eftersom ni då även saknar buffert.

Hur skulle vi göra?

Vi skulle vänta i det längsta med att ta ett privatlån för detta. Inte så mycket för kostnaden för själva lånet, utan för den ökade risken det innebär för oss som par och som individer om något oönskat skulle inträffa.

Om vi inte redan idag kunde spara ihop till kontantinsatsen på 1-2 års sikt skulle vi försöka se över våra andra kostnader för att kunna öka vårt månadssparande så mycket det bara går och på det sättet minska ned tiden det tar att spara ihop till hela kontantinsatsen. Det tycker vi hade känts säkrast.

Hoppas detta ger er några tankar och insikter ni kan ta med er in i diskussionen, även om vi inte alltid var så positiva till upplägget. Stort lycka till med husköpet den dag det blir av, oavsett om det är nu eller längre fram! ❤️

Annifrid & Björn