Vi har fått in en läsarfråga om hur man kan tänka kring att ta ett stort bolån!

Jag och min sambo bor i Norge och tittar på att köpa hus. Vi är uppvuxna med lite olika syn på lån – i min familj är man mycket kritisk till att ta lån (förutom studielån), medan det i hans familj är helt normalt att ha höga lån på sina hus.

Vi har båda goda inkomster och fasta anställningar. Vi har fått ett lånelöfte från banken på 9 miljoner.

För mig känns det läskigt att ta upp ett lån som innebär 42 000 kronor i månaden i återbetalning, medan min sambo tycker att det är helt rimligt och litar på att banken inte skulle ge oss ett belopp vi inte kan hantera.

Min fråga är: När man får ett lånelöfte från banken – är det vanligt att man köper för hela det beloppet, eller är det mer normalt att lägga sig någon miljoner under?

Vi har trygga jobb och banken ger oss möjlighet att köpa ett hus för 9 miljoner, så en del av mig vill ta chansen. Men jag vill inte hamna i en situation där jag får ångest och pengarna inte räcker varje månad.

Hej!

Vilken intressant och klok fråga! Det finns tyvärr inget rakt eller ”korrekt” svar på den här frågan. Svaret från oss får du istället se som våra personliga reflektioner.

Vi vet att du och din sambo bor i Norge men i svaret här använder vi svenska siffror och regler, så det behöver du ha i åtanke.

Det kortaste svaret på din fråga är att det är inte ovanligt att ha en hög belåning i förhållande till sin inkomst. Men majoriteten av hushållen har trots allt mer marginaler mot maxtaket.

Siffror från SBAB i Sverige 2024 visade att 23% av nya bolåneavtal har en belåningsgrad över 70 procent av bostadens värde.

Men mer intressant är hur stor andel av det maximala belopp man får låna som används. Mängden bolån i förhållande till hushållets inkomster kallas för skuldkvot. Idag finns i Sverige en gräns för hur mycket man får låna på 450% av hushållets inkomst. Vi frågade ChatGPT (så ta oss inte på orden här!) som säger att siffror från 2016 visade att ca 30% av hushållen hade en skuldkvot på över 400% av sin inkomst.

Både siffrorna för belåningsgrad och skuldkvot brukar dock generellt vara högre i storstadsområden och för yngre köpare, så siffran ni ska jämföra med är troligen högre än 23% respektive 30%.

Hur ska man se på bolån?

Skulder är ett område som är djupt personligt eftersom man kan ha så olika åsikter trots god och trygg ekonomi. Förklaringen handlar delvis om hur olika människor ser på risk.

Vi ska gå djupare in på var och en av punkterna nedan, men helt översiktligt kan man kanske bryta ned frågan om hur stort bolån man ska ta i dessa tre delar:

• Hur mycket risk är rimligt att ta rent finansiellt?
• Den känslomässiga sidan av att ha lån.
• Vilka livsval du och din partner vill göra.

Genom att prata om de här tre frågorna separat kan du kanske få hjälp att skapa dig en mer nyanserad bild av hur mycket lån som är rimligt att ta, och inte bara färgas av era familjers respektive erfarenheter och värderingar.

Hur riskabelt är det att belåna sig maximalt?

Vi kan bryta ned risken i att ta bolån i två logiska delar: Hur mycket risk den som lånar ut pengarna är beredd att ta och hur mycket risk du som lånar pengar är beredd att ta.

Bankens och statens perspektiv:

När banken lånar ut pengar till dig så har de två saker att ta hänsyn till:

1. Banken vill få tillbaka sina pengar. De vill inte ta mer risk än att den absoluta majoriteten av kunderna kommer kunna betala tillbaka sitt lån, även om ekonomi skulle bli tuffare. Detta formar hur mycket pengar de är beredda att låna ut till er.
2. Staten vill ha ett ekonomiskt stabilt samhälle där den stora massan inte överbelånar sig. Därför lägger man begränsningar i hur mycket pengar banken får låna ut till dig i förhållande till din inkomst (skuldkvoten vi pratar om ovan) och situation i stort.

De här två faktorerna är de som förenklat avgör hur mycket ni som privatpersoner får låna till en bostad. Politikerna är dock inte överens om att dagens gränser för lånenivåer ligger rätt. Vissa vill uppmuntra mer lån medan andra vill minska vår generella belåningsgrad då de anser att belåningsgraden i samhället är för hög.

Tittar man på historisk data så är ett boprisfall på mer än 20-30% mycket ovanligt. Är man då belånad till exempelvis 70% så bör man alltså sitta relativt tryggt. Tvingas man sälja förlorar man eventuellt sin kontantinsats men rimligen inte mycket mer än så. Ingen vet dock vad som händer i framtiden, men så har det historiskt sett ut. I början på 90-talet hade vi en period då många tvingades sälja sina bostäder med rejäl förlust och i vissa fall satt människor kvar med bolån även efter att bostaden såldes. Det är såklart ingen kul situation.

Så här skriver SBAB om detta i rapporten vi länkade längre upp:

”För nästan åtta av tio bolånetagare kan således bostadspriserna
falla med 30 procent utan att bolåneskulden blir större än värdet på bostaden. Så mycket föll inte bostadspriserna ens under 1990-talskrisen (i nominella tal). Det är också den kris i modern tid där det tagit som längst tid för bostadspriserna att återhämta sig. Det tog då sju år. Det normala är att bostadspriserna efter ett lite
större prisfall har återhämtat sig inom 2—3 år.”

Generellt kanske vi ändå kan säga att det finns en konsensus i samhället att bolån upp till gränsen för vad ni får låna är någorlunda tryggt, utifrån vad vi vet idag. Reglerna för amortering är ju också gjorda så att bolånet successivt ska minska.

Ditt perspektiv:

Även om ni utan problem klarar av att hantera ett lån på 9 miljoner med dagens inkomster så kan ju oväntade saker inträffa. Någon av er kan förlora jobbet och/eller tvingas gå ned i inkomst. Räntorna kan gå upp och kostnaden ökar då ytterligare och bopriserna faller. Ni kan separera och behöva sälja precis i en situation där bostadsmarknaden fallit. Även om ni gemensamt fortfarande kan betala era skulder skulle en maximalt dålig situation kunna innebära ett antal tuffa år där mycket mer av inkomsten än ni önskar går till att betala på ert bolån.

Allt detta har banken tagit höjd för i sin riskkalkyl, men nu handlar det alltså mer om hur ni är villiga att leva om flera olyckliga omständigheter skulle inträffa samtidigt, även om det inte är så sannolikt.

Den känslomässiga sidan av att ha lån

När man lyssnar på olika människor märker man snabbt att det finns en tydlig skillnad i inställningen till att ta lån, vilket du också är inne på.

• De flesta är trots allt relativt obekymrade och tar stora bostadslån för att få den bostad de vill ha.
• Andra är konservativa men väljer ändå att ta ett lån men att sedan amortera lite snabbare på lånet, framför att exempelvis spara och investera.
• Ytterligare en grupp ogillar hela tanken på lån och att vara skuldsatt. De undviker helt lån eller amorterar ned det så snabbt de kan. De kopplar skulder till ofrihet.

Historiskt har det de senaste 30 åren varit en mycket god idé att ta bolån. Bostadspriserna har gått upp och folk har därför i praktiken kunnat göra en investering med rejäl hävstång.

Den känslomässiga sidan går dock inte att förklara med matematiken. Det finns många människor som tar stort ansvar för sin ekonomi på båda sidor av detta känslomässiga spektrum. Kanske handlar det om våra olika behov av att känna trygghet, hur lätt vi har att måla upp risker osv?

Det är bra att undersöka sin egen syn på detta, men det är svårt att säga att du har ”fel” när du kommer från ett mer konservativt synsätt på lån.

Vilka livsval vill du och din partner göra?

Eftersom vi inte vet något om framtiden är ingen av motiven ovan egentligen särskilt rationella. Ett kanske mer rationellt perspektiv är att du och din partner istället frågar er hur ni vill leva era liv.

Idag är det lite av en kulturell norm att belåna sig högt och köpa en fin bostad. Det behöver inte vara något fel med det, men det perspektivet är nog mycket präglat av hur starkt bostadsmarknaden gått de senaste 30 åren.

Fråga er istället: Hur mycket av era inkomster vill ni lägga på boende? Pengar som går till amortering är förvisso en slags sparande, men det är pengar som ni inte kan använda än på många år. Och ju dyrare boende, desto mer kommer det faktiskt också att kosta er fram tills ni säljer det. Ni skulle istället kunna bestämma att ni vill investera dessa pengar på börsen eller avsätta en del av dem till ett bättre och rikare liv i vardagen, oavsett om det gäller resor, restaurangbesök eller gåvor och välgörenhet.

Vi har ju själva inga barn, så vi ska därför uttala oss försiktigt på det området. Men vi ser många som belånar sig högt, satsar vidare på karriären, skaffar barn och ”plötsligt” befinner sig i en situation av hög ekonomisk och känslomässig stress. Att belåna sig lite lägre kan vara ett sätt att minska stressen i en livssituation där familj och jobb naturligt redan kräver mycket av oss.

Att belåna sig högt handlar dels om hur mycket pengar ni har kvar varje månad. Men det handlar också om känslan av frihet. Om någon av er känner sig ofri eller stressad av bolånet, då är det kanske helt enkelt för högt?

Vi tycker inte att ni gör något dumdristigt om ni belånar er maximalt utifrån vad banken medger. Men vi tycker att ni tar på er ett par risker, både finansiellt och känslomässigt, som det i samhället och bland vänner ofta inte pratas lika mycket om. Det är bra att vara medveten om vilka de risker det är.

Vi har själva nyss köpt lägenhet och belånat oss upp till 80%, vilket i Sverige är precis under gränsen för vad vi skulle få låna. Vår skuldkvot är på ca 410%, så även det ganska högt. Vi har relativt få andra ekonomiska åtaganden och vi skulle även kunna öka våra inkomster vid behov. Vi har också ett fritidshus som vi i allra värsta fall kan sälja. Så även om vi definitivt märker av de högre kostnaderna så känns det som att vi har marginaler att hantera även en tuffare ekonomisk situation.

Sammanfattning

Det går absolut att argumentera för att maximalt bolån är rimligt, men också att det är en lite högre risk än vad som kanske vore optimalt. Du undrar om det är vanligt att folk belånar sig så högt och ja, det är det absolut.

Men istället för att jämföra er med andra tycker vi alltså att ni ska fundera på vad ni vill göra i livet förutom att bo, och ha en närmare diskussion om era personliga relationer till att ta risk och vad som kan skapa stress i livet och relationen.

Om du och din partner kan ha en bra gemensam diskussion om vad ni båda är bekväma med och vad ni vill ha råd att göra i livet förutom att bo, då tror vi att ni kan ta ett bra beslut!

Annifrid & Björn